独立開業前に知っておきたい「繁盛物件の見つけ方・選び方」とは?

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繁盛は「立地」が9割!にも関わらず、物件選びについて学ぶ機会は少ない。物件は簡単には変えられないからこそ、失敗したくない。そこで今回は、仁藤の物件選びを一任する長竹さん「繁盛物件の見つけ方・選び方」をお聞きします。

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店舗経営は「物件選び」で決まる!

「僕の店の物件選びをお願いしている長竹さんです」

仁藤洋平
こんにちは。仁藤です。

今日は物件選びのスペシャリストをお呼びして対談を撮っていこうと思います。長竹さん、よろしくお願いします。

長竹さん
よろしくお願いします。
仁藤洋平
長竹さんは僕のお店の店舗の物件を探してもらってる不動産屋さんです。

これ、いつも言ってるんですけども、不動産屋によって物件選びが上手い人とヘタクソな人がいるんですよね。

僕も今まで、色々な不動産屋に頼んでたんですけども、その中で特に満足する物件を出してくれたのが長竹さん。

ということで「店舗物件の選び方」をテーマにを長竹さんと話していきたいなと思います。

僕は、集客とか求人とか、店舗の相談を何百店舗と受けて来たんですけど、上手くいってない店に限って店舗の場所が悪いんですよね。

そもそもその物件選びを間違ってしまうと、その後どんなに頑張っても苦労してしまう。

なので、独立開業しようとか、店舗展開しようと思ってる人には、まず物件選びの基本を知ってほしい。

長竹さんの話を聞いて、自分のお店を選ぶ時の参考にしてほしいなと思っております。

ということで、まず長竹さんの自己紹介をして頂いてよろしいでしょうか?

長竹さん
長竹佑典(ながたけゆうすけ)と申します。

不動産は今7年目で、賃貸を主にやってます。

住宅とか、店舗とか、事務所とかそういうのをやらせて頂いてます。

物件の良いところって誰でも見れば分かるじゃないですか、正直。

だから、その物件の懸念点をご指摘させて頂くスタイルで、物件をご紹介させて頂いています。

6年で500件以上の方のお引っ越しとか、出店のお手伝わせて頂いているという形です。

不動産屋の意見を信じるな

「色々ぶっちゃけたいんですけど…」

仁藤洋平
不動産屋さんって、ぶっちゃけ言うと「契約」したいわけじゃないですか。
長竹さん
そうですね(笑)
仁藤洋平
早く契約して、自分の報酬にしたい。

なので、ただ駅が近いからとか、ただ安いからとか、安易な理由でどんどん物件を出してくる。

で、店舗業の人って時間がないじゃないですか。

「お店をやりながら物件を探さないといけない」という人がほとんどだと思うんですね。

そうすると、不動産屋さんから出された物件を「じゃあ、そこで」っていう感じで決めてしまう人が多い。

それが失敗の原因になってると思ってます。

長竹さんは、どこでもいいからって薦めるってことはしないですよね?

とにかく早く契約したい不動産屋

「不動産屋が見てる情報は全部同じです」

長竹さん
そうですね。しません。

基本的に不動産屋は、エリアを聞いて予算を聞いて、いわゆる不動産の流通サイトがあるんですけど、その中に出てくるものを取りあえず(お客さんに)出すっていう。

本当に、左にあるものを右に投げるだけなんですよ。

だから、正直、多くの人は不動産屋を信用しすぎ(笑)

仁藤洋平
(笑)

餅は餅屋じゃないけど、不動産屋を信じ切っちゃいますよね。

長竹さん
そうなんですよ。

「プロでやってるんだし、ちゃんとしたものを出すだろう」と思ってる人も多いと思うんです。

契約ごとは、もちろんちゃんとやりますけど(笑)

不動産屋としては、早く決めてくれないと、一向に売り上げにならないわけですよね。

それこそ店舗の人だと、選ぼうと思ったら2~3カ月ぐらい時間を掛けて探される人もいると思うんですけど、営業マンとしては、出来る限り最短で契約に行きたいわけです。

僕は、店舗なら半年とか1年とか時間を掛けて物件を選んでもいいぐらい、場所は慎重に選んだほうがいいと思うんですよね。

だから、何でもかんでも不動産屋が出した物件の中から「はい、選んで」っていうのって、やっぱりちょっと違うかなと思ってるんですね。

長く店をやりたいなら、物件選びは慎重に

仁藤洋平
じゃあ長竹さんは、店舗の物件選びは慎重にさせるわけですね。

家の引っ越しだったら、2年で引っ越してもいいわけじゃないですか。

でも、店舗はそうじゃない。

10年、20年、30年ってずっと続けていきたいのが出す側の願望なので、それも加味して長竹さんは提案してあげるっていう?

長竹さん
そうですね。

ただの普通の住宅だったら、極論を言うと、引っ越しゃいいっていう話なんですよね。

引っ越し直しゃいいんですけど、店舗の場合は「保証金」がいる。

それも話そうかなとは思ったんですけど、保証金を言われるがまま払ってる人が結構多いんです。

あれは確実に交渉すべきですし、そういう大きな金額を掛けて、初期費用を掛けて店舗取得されるので、そう簡単にはズラせないと思うんですよね。

仁藤洋平
そうですよね。内外装費も掛かりますもんね。

後付けの理由で納得してはいけない

「不動産屋に流されちゃダメ」

長竹さん
そうです、そうです。

そのまま持っていけないものが多いわけですからね、内装になってきちゃうと。

だからこそ、慎重に選ぶべきです。

ほとんどの人が不動産屋に「これ、いいじゃないですか、いいじゃないですか」って言われ続けて、

別にそんなに良いと思ってないのに、何となく良い理由を考えて、そこにすべき理由を考えてしまう、みんな。

で、結局、なし崩し的にそこに入居するみたいな。

仁藤洋平
自分を納得させる、無理やり。
長竹さん
無理やり納得させる。

後付けの理由で納得する。

そういう方が多いんじゃないかなあと思うんですよね。

だからこそ、もちろん業態によってはアリだと思いますけれど、ビルの上のほう、雑居ビルの上の方に……

仁藤洋平
3階、4階、5階。

長竹さん
そうです、そうです。妥協して決めちゃうという。

仁藤洋平
やっぱりそういう意味でも、不動産屋を信じ切らないっていうのは1つ皆さん、学ぶべきところかなと思います。

ある程度自分の中で、物件の選球眼というか、選び方っていうのを知っておかないといけないっていうことですね。

長竹さん
そうですね。

仁藤の店舗物件はどう選んだのか?

「実際の例を元に聞いていきます」

仁藤洋平
うちの店の吉祥寺店も、長竹さんに探していただいて出店したんですけど、その話をしながら、物件の選び方を伝えていこうと思います。

うちの店の場合って、長竹さん的にはどんな部分に気をつけて選びましたか?

「隠れ家」になったら意味がない

長竹さん
まず基本的に、店舗の場合は住宅街はほとんど選択肢に無いですね。

住宅街ではなく商店街沿いというか、商店がしっかり並んでいるエリアを選ぶことは、当たり前ですけど1つ大事ですね。

結構、「隠れ家的」みたいなのが流行ってるという認識を持ってる方がいるんですけど、隠れたら意味ないので。

そういう業態もあるかもしれませんけど、基本的に店舗業の方っていうのは、人通りがあって初めて、飛び込みさんを獲得していけると思うんで。

人通りがある商圏内というか、商店街の中にすることがポイントです。

仁藤洋平
飛び込みも集客ルートの1つじゃないですか、大きなね。

それがないとなると、1個集客ルートをつぶすことになっちゃうじゃないですか。

住宅地に出したりとか、人通りのないとこに出すって。

まずは人通りがそれなりに…メチャクチャある通りじゃなくてもいいですけど、そこそこ人が通ってて、商店が立ち並んでるところにやっぱり出すべきですよね。

それが1つ集客ルートを確保することになると思うんです。

実は安い「一等地」

長竹さん
そうですね。

それは確実にそうですし、あとは仁藤さんの場合、基本的に路面店を見てるじゃないですか。

仁藤洋平
1階ですね。

長竹さん
よく話をしますけど、有りな2階もあるっちゃあるけど、そんな多くないと思うんですよね。

仁藤さんのおっしゃってる「世界感」を出すためには、どうしたって1階の店舗になってくる。

割と皆さん、「1階の店舗に出すことは難しいんじゃないか」と思ってるんですよね。

不動産屋が2階の物件情報をガンガン出すから「2階も有りなのかなあ」と思ってる人もいるとは思うんですけど、決して(1階が)必ずしも高いわけではないというか。

仁藤洋平
そうですね。場所によってはね。
長竹さん
吉祥寺を探させて頂いた時も、例えば原宿とか色々なエリアを見たと思うんですけど、仁藤さんですら、「こんなとこに出せるんだね」みたいなことも言ってましたね(笑)

仁藤洋平
原宿とか、表参道とか、青山とか、誰もがイメージするメチャクチャ高い場所だと聞いてたと思うんですけど、意外と「1階でもこの金額?」とかも、あったりするんですね。
長竹さん
そうなんです。

不動産屋に出されるがまま見てる人っていうのは、「なかなかこの辺行けないんだろうな」「無いから出してこないんだろうな」って思ってると思うんですね。

だけど、僕の場合、基本的に「こういうのもあるよ」っていう提案ベースでもお出しする。

そこでご自身の中の可能性は広げてもらいたいなっていうのがあるんですね。

必ずしも無いわけではない。

いわゆる非常に人気なエリアの1階でも、可能性としてはあるということをやっぱり知ってほしいというか。

2階でもアリな物件&ナシな物件

仁藤洋平
2階でもアリな物件もあるしね。

例えば、人通りがある広い交差点の角っこで、中2階で視認性がすごい高いとか。ガラス張りとか。

だったら有りだと思うんですよ。

でも、コンクリートで全く中が見えない雑居ビルの2階は、絶対有り得ない。

1階みたいに視認性が良いところに出しとけば、世界感を作れるわけじゃないですか、店の。

そうすれば、求人にもつながると思うんですよ。

「何かあそこにカッコいい店がある」とか「新しい店出来たんだ」とか「あっ、床屋さんだ、ちょっと連絡してみよう」っていう風に。

実際僕の店もそうなってるんですけども。

視認性も1つの求人ルートでもあるし、もちろん集客のルートでもあるから、そういう意味でも1階に出したほうがいいなと。

長竹さん
圧倒的にいいなと思いますね。

特に今はもうスマホが当たり前になってる時代で、通り過ぎて「あのお店何だろう」って気になってネットにアクセスしてくる可能性って全然あると思うんですよ。

だからこそ、1階。

2階でも、下ガラス張りで視認性が高いところ。

少なくともその地域に住んでる人、あるいはその商圏エリアに買い物に来た人が「あっ、お店やってるな」と分かる物件に出さなきゃいけないんじゃないかなあと思いますね。

仁藤洋平
だけど、普通の不動産屋はそれがわかってない。

「2階で安いから」とか「店がたくさん入ってるビルだから」とかいう理由でどんどん出してくるんですね。

業種によって物件の選び方は違う

仁藤洋平
自分の業種も考えなきゃ駄目ですよね。

飲食店がいっぱい入ってるビルだったら、飲食店やるならアリかもしれない。

でも、美容室がたくさん入ってるビルに、自分も美容室を出すと言うのはまた違う話。

やっぱりそういうとこも普通に紹介してきちゃう不動産屋が多いので、自分でちゃんと気がついておかなきゃいけないことですよね。

長竹さん
そうですね。

ほんと業種によると思う。

仁藤さんのお話のように、飲食とかエステだったら、逆に隠れてたほうが良い場合もある。

それに関しては、ほんとにネットの集客に頼るしかないと思うんですね。

ただ、例えば床屋さんとか、いわゆる日常のサービス系を提供するような店舗に関しては、やっぱり基本的には、見えるところ、目立つところ、分かりやすいところ。

ネットで道順を案内するにしたって、分かりやすいってすごく大事だと思うんですよ。

「この裏側に行ってこっちをまた左行って右行って」みたいな、分かりづらければ分かりづらいほど、途中でお客さんが迷ってやめちゃうことが有り得ると思うんですね、僕は。

だからこそ、「分かりやすくて人通りが見込める場所」が僕の中での1つの基準。

そこをクリアするもの以外は、仁藤さんに出さないし、僕のほうで個人的に却下するっていうのを結構な割合でやってますね。

なぜ不動産屋は微妙な物件しか出さないのか?

「なんで不動産屋ってセンス無いんですかね?」

仁藤洋平
不動産屋さんって、なんで逆にそういうところを紹介してこないんですかね。

色々な土地に行ってるから、ある程度の立地というか、街の雰囲気とか分かると思うんですよね。

だけど、なんで絶対集客できないようなところを紹介してきちゃうのかな。

不動産屋が詳しいエリアは限定的

長竹さん
基本的に不動産屋って、ある程度専門的なエリアに固定されるんです。

例えば中野だったら中野、高円寺だったら高円寺って、いわゆる地場の不動産屋みたいなのがあるわけですよね。

そうすると、基本的にはあんまり…内見で遠くに行きたくないんですよ(笑)

仁藤洋平
なるほどね(笑)
長竹さん
ここは内緒なんですけど。

できるだけ近場でサッと決めたい。

決めたことによってオーナーさんに評価してもらえて、そこから管理につながったりとかするわけですよ。

色々な下心が働いてるので、(お客さんに)薦めるエリアはあまり広くやろうとは思ってなくて、基本狙いすましたいというのが理由としてはあるんじゃないかなあとは思いますよね。

仁藤洋平
なるほどね。自分のテリトリー内である程度押さえていこうと。

長竹さん
そうそう、そうですね。

例えば僕も「大阪でやりたい」と言われたとして、現地に行けばわかると思うんですよ。

「ここアリですね、ナシですね」っていうのは。

仁藤さんもそうだと思うんですけど。

ただ、その街の持つ雰囲気とか、客層とか、そういうものってある程度その土地に…何て言うんですかね、

精通してるじゃないですけど、長い期間いる人じゃないとイメージすら分からないということですね。

だからこそ、地域の不動産屋って基本的に、その地域だけ出したりするんですよ。

あまり遠くのことは分からないという人も中にはいますし。

あんまり遠くをやりたくないっていうのは結構大きいんじゃないかなと思いますけど。

仁藤洋平
長竹さんはいろいろ調査してるんですか?
長竹さん
僕は結構街を見たりとか、物件を見るのが好きなんで、遊びに行ったついでに街をフラフラしてるんですよね。
仁藤洋平
引っ越しで物件を見にいったときも、そこら辺を回ったりとか。
長竹さん
そうです。

わざと時間を作って街をグルグル見て回るんですよ。

そうすると、この町のこの辺はアリだなとか、このエリアはナシだなとかわかる。

それはもう雰囲気ですし、それが必ずしも正しいとか正しくないっていうことではないんですけど。

あくまでも僕が見た感じで、ここは行きたいと思えるか思えないかという基準で、街をいろいろ見て回ってるます。

それベースで仁藤さんともお話させて頂いてるって感じですね。

内見前にGoogleマップを確認しよう

仁藤洋平
あとはたぶん不動産屋……長竹さんはよく見てると思いますけど、Googleマップとかでもあんまりちゃんと見てないじゃないですか。

長竹さん
そうですね(笑)

仁藤洋平
Googleマップって、もうすごいじゃないですか。

そこの場所に行った感覚で見れる。

その商店の具合とか。

あれを見れば分かると思うんですけど、それもあんまり見ないですか、普通の不動産屋さん?

長竹さん
僕は多用してたので、見ない理由が正直分かんない。

もちろんGoogleマップって数年前に撮影したものだったりするんで、必ずしも見えてる風景が全て正しいとは限らないわけじゃないですか。

新しいマンションができたとか、ショッピングモールができたとか、あったお店が違うお店になってるとか、全然有り得るので、必ず現地には行ったほうがいいと思う。

でも、そもそもそのお店の立地がアリかどうかっていうレベルのチェックは、必ずGoogleマップでやるべき。

駅からのイメージだって、あれがあれば全部見ていけるじゃないですか。

仁藤洋平
そうですね。分かります、分かります。
長竹さん
せめてそれぐらいはやったほうがいいっていうね。

あまりにも飛び込みで行っちゃってる人が多いんです。

僕は、必ず仁藤さんに出す前に、全物件をGoogleマップで必ず見て、アリかナシを選んでからお出しするようにしてる。

それも基本的には手間なんで、ほとんどの不動産屋はやらないと思います。

住所をコピペしてGoogleマップで出すだけなんですけど、それすら惜む。

ネットで出てきた情報をそのままお出しするのが、ほとんどの不動産屋のやってることだとは思います。

仁藤洋平
不動産屋さんっていうのは、ノルマもあるから早く決めたい。

だから、とにかく取りあえず出してくるんでしょうね。

そもそも仕事として捉えてるから、色々な場所に行って、見に行ってとかもないし。

しかも、Googleマップすら見てないっていう人も多いっていうことですね。

長竹さん
そうですね(笑)

ノルマのせいで、本当に良い物件は紹介できない

仁藤洋平
長竹さんはフリーでやってるからこそ、丁寧にできるのかもしれないですね。
長竹さん
そうですね。

基本的に僕の場合は、本当にご紹介だけでやらせていただいてるので、新規で集客したりっていうのをわざとしてないんですね。

会社に属してお客さんをもらうなら、お客さんの人数に対して何パー決めなきゃいけないってノルマがある。

仁藤洋平
事情があるんですね。
長竹さん
売上ノルマが絶対乗っちゃうんですよ。

それは僕、ものすごい嫌で、本当に欲しいものを提案してないなっていうのをずっと思ってたので。

だからこそ、会社に依存してない形で出来ないかなっていうことで、完全にフリーでやらせてもらっです。

不動産を見つける時に利害関係はもちろんあるんですけどね。

だからといって、それベースで物件を出すってことは絶対にしないように、ちゃんと心掛けてるということですね。

仁藤洋平
店がすぐ潰れちゃったら長竹さんの信用問題に関わってきますもんね(笑)
長竹さん
そうです(笑)
仁藤洋平
住む場所もそうだし、店舗もそうだけど、満足してもらえれば紹介もしてもらえるし。

僕も店舗を出す時って、もう長竹さんにしかお願いしてないんですけど、そうやってリピートしてもらえたり。

本当に良い物件を紹介すれば、その後に繋がるということですよね。

長竹さん
そうですね。

新規出店セミナーを開催します!

仁藤洋平
最初言いましたけど、店舗の人って、時間がない中で物件を見つけなきゃいけないのに、

絶対出しても上手くいかないだろうって物件を不動産屋に出されてしまう。

時間がないのにそこに見に行って「全然ここないだろう」っていう物件を出されちゃったら、もう困るわけですよ。

時間がもったいないわけですから。

そういったことにならないようにして頂きたいんですよ、店舗をやるなら。

不動産屋さんに物件を出されても、判断できる状態になってもらいたいなと思ってます。

なんで今回、長竹さんもすごく忙しい方なんですけども、相談してセミナーを開催することになったんですね。

それが「正しい物件の選び方」っていうことで、前代未聞の内容というか(笑)

長竹さん
(笑)
仁藤洋平
こういうのって意外と教えてくれるとこってないと思うんですよ。
長竹さん
そうですね。
仁藤洋平
僕も初めて最初店を出したときも、自分で考えて出すしかなかった。

物件の選び方を教えてもらえるセミナーがあったら、安心して店を出せたなあと思うんですよ。

求めてる方も実は多くいらっしゃると思うので、これから店を出す予定がある方のためにセミナーをやることにしました。

ぜひ興味がある方はお越しいただけたらなと思います。

長竹さんから何かメッセージがあれば。

長竹さん
本当に、不動産屋に言われるがまま契約しちゃう店舗さんが非常に多いと思うんですけど、

可能性は本当にもっとあるので、まずは慎重に。

それこそ仁藤さんがいつも言ってるようにウリとか、そういうことをしっかり念頭に置いた上で、

どこに自分が本当はお店を出したいのか、どういう人たちに提供したいのかなということをまずは考えていただいて、

それベースで適切な店舗物件を選ぶべきだと思ってるんですね。

僕らの中ではハッキリ決まってるじゃないですか。

「この物件はナシだな」という基準が。

でも、そういう「ないな」っていうところにほとんどの人が出しちゃうんですね。

なので、その「ないな」っていうのをまず分かってほしい。

もう、見にいくまでもないっていう「ない」もあるし、行ってみて「ないな」も結構あったりします(笑)

仁藤洋平
あります。
長竹さん
そういう「これはないよね」っていう判断基準というか、

まずはしっかり物件選びの選球眼を持っていただきたいなと思うんですね。

それをセミナーの中で時間の許す限り、僕の方でお伝えできればと思ってます。

仁藤洋平
ありがとうございます。

ということでこのあとメールでセミナーの募集をさせていただこうと思ってますので、ぜひ申し込んでいただけたらなと思います。

じゃあ、今日は長竹さん、お忙しい中ありがとうございました。

長竹さん
ありがとうございました。

新規出店セミナーの教材版ができました!

仁藤洋平
長竹さんと開催した新規出店セミナー「The Startup」が教材になりました。

このセミナーでは、初めて独立開業する方向けに「物件選び」「ウリ作り」「集客」「求人」「資金調達」について解説しました。

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【仁藤洋平プロフィール】 1983年11月1日生まれ 埼玉県川口市出身 都内6店舗の理美容室代表 【店舗経営者として】 理容師になり5年目に、前店長の突然の退職をキッカケに自身が店長に就任。5席で月商105万円、新規客ほぼゼロ、スタッフ3名の赤字床屋の経営を任される。その後2年間で、1席当たり70万円売り上げれば優秀とされる理美容業界で、月商500万円を売り上げる繁盛店になる。怒涛の衰退産業である理美容業界でこの数字は圧倒的。2018年9月には「Chill Chair 高円寺北口店」をオープンするなど新店舗を続々出店中。 【コンサルタントとして】 現在では他店舗のコンサルティングにも力を入れている。店の「ウリ」を発掘し、独自の「スタイル」を軸に売上アップを実現する手法で実績多数。クライアント数は累計350店舗以上(2018年10月現在)。業種は理美容室、飲食店、ネイルサロン、エステサロン、治療院、製菓店、ワインショップ、眼鏡店、スポーツスクール、ダンススタジオ、通販など様々。エリアは北海道から沖縄まで日本全国、海外ではニューヨークなど各地にクライアントがいる。SEO対策に特化したホームページ制作も行なっており、制作実績は70店舗以上。全くのゼロベースからの新規出店プロデュースも手掛ける。 【著者として】 2015年8月に出版した著書「小さな床屋繁盛の法則」は、当時絶大な人気を得ていた芥川賞受賞作「火花」を抜き、Amazon総合ランキング1位を獲得。さらに同年の「Amazon2015年大賞」を受賞した。2016年9月には4冊目となる著書「店舗系マーケター」を出版。 【メディア掲載実績】 ・メンズプレッピー2016年3月号掲載(表紙) ・メンズプレッピー2016年4月号掲載 ・テレビ東京経済情報番組「モーニングチャージ」2016年8月出演 ・・・など多数。